中国经济新政策与我们

第二章

  楼市政策:逐渐交给市场

  房地产泡沫的"证据"

  说房地产有泡沫,一般是说粉丝卖出鱼翅价,大家买不起,所以不买了,这就出现泡沫了;现在的情况是,别说鱼翅价,粉丝都卖出金丝的价格,大家还是一边说贵一边买,这种情况能叫泡沫吗?再加上,按说泡沫那是吹弹可破的,但这个泡沫论从2002年讲到现在,尤其是最近三年,尽管推出了号称"史上最严"的房地产调控措施,对这个"泡沫"又捶又打,都没能把它击破,世上有这么硬的泡沫吗?

  一、新房灯不亮就是泡沫?

  住房问题,从大的方面讲是牵涉到国计民生,小的方面来说,对老百姓的吃喝拉撒都有影响,大家是不会不关心的,而且几乎都到了"言必谈楼",不谈仿佛不是地球人的地步了。┳米┳花┳书┳库┳ www_bookbao_com

  最近大家热烈议论的"克强经济学",很少提及房地产,不过"很少提"不代表新一届政府在这方面的想法真的就很少。恰恰相反,彻底改革楼市体系,根除"买房难"问题,是新政的重要部分。然而,我们在分析、解剖中央房地产政策新思路之前,要首先探讨一个非常重要的话题,那就是房地产到底有没有泡沫。

  所谓房地产泡沫(Propertybubble),国外的解释说,房地产泡沫是一个周期性的全球或区域性不动产泡沫经济,表现为快速的房地产增值,最后价格到了相对收入或其他经济因素太高的一个位置。咱们中国对房地产泡沫的定义,则是指土地和房屋价格极高,与其使用价值不符。虽然账面上价值增长很高,但实际上很难卖出变现,形成一种表面上的虚假繁荣。

第15节,

  不知道读者读完这个中外名词解释后,是否感觉头晕、读不下去、越读越糊涂?如果会的话那就对了。这个房地产泡沫,说白了就是由于粉丝竟然卖出了鱼翅的价格,很多人都买不起了,因此不买了,所以就形成了泡沫。

  不少专家、学者乃至普通民众,都很容易觉得中国房地产市场存在泡沫,而且也相信这个泡沫很大,很快就会破。持有这种观点的人,主要有以下几个依据:

  依据之一是新楼房"灯没有亮",所以楼市有泡沫。以新楼房的灯有没有亮、亮得多不多来证明房地产市场有无泡沫,是个很有趣的办法,而且还有很多人采用。早在2002年,北京就有位著名的经济学教授,虽然他在位于北京四环的海淀区工作,但平时晚上总爱踩自行车到三环,去那里不是闲着无聊乱逛,而是去看三环的新楼房里的灯有多少没有亮。不看还好,一看竟然发现三环大多数新楼房都是黑灯瞎火的,这让忧国忧民的教授那个一步一惊心啊。↘米↘花↘书↘库↘ http://www.7mihua.com

  因此,这位教授得出了个结论:首都北京的新楼房都这样了,其他城市估计更严重,所以他断定中国的房地产已出现泡沫了,而且这个泡沫很大,很快就会破。

  但事实是,随着经济逐步发展,现在不但北京三环的新楼房的灯亮了,就连六环新楼房的灯都非常明亮了——由于房子供不应求,不少在北京工作的民众都跑到河北买楼去了。

  "北京三环灯不亮就是房地产泡沫"这一出戏落幕以后,读者千万别觉得事情就完了,过去几年的不举例子了,就在最近,鄂尔多斯、常州和营口,甚至是地处上海中心城区东北部的新江湾城,都由于出现类似灯不亮的问题,不但被称作"鬼城",更引得不少人又跑出来大呼房地产泡沫要破灭了。

  看到这,只会让人摸不着头脑:一个城市房子严重供不应求导致房价上涨,外界说是泡沫;另一个城市房子严重供大于求了,外界也说是泡沫。那么究竟供大于求的状况是泡沫呢,还是供不应求的状况是泡沫呢?

  面对这些乱象,笔者只能回答说,除了一些别有意图的国际炒家,想通过唱空中国房地产市场而上下其手图利外,中国也确实有部分人天然有"恋泡沫情节",不管什么都觉得有"泡沫"。这种情况下,就难怪我们天天都能在媒体看到大声疾呼"房地产泡沫"的了。

第16节,房价涨得快,还是收入涨得快?

%米%花%书%库% http://www.7mihua.com
  二、房价涨得快,还是收入涨得快?

  "泡沫论"依据之二,根据国际标准,中国房价收入比率、租金与售价比率超标,因此有泡沫。按照欧美国家制定的国际标准,房价收入比率的合适水平为3至6倍,最高不宜超过7倍,一旦超过7倍即代表大部分居民无力买楼,该国或该地区就出现房地产泡沫了。至于月租金与售价比率,国际标准为1比200至300,超过这个标准则代表过多人买楼导致房价上涨过急,已经远远不是稳健投资了,因此出现了泡沫,带来了风险。

  由于欧美国家都在采用这些标准,因此不少专家学者也跟着采用这些个数据来计算中国一城市的房价收入比率。北京人均年收入为65436元,以一家三口人计算,家庭年收入是19.6万元。以该家庭购买一个90平方米的单位来算,需要247万元,房价收入比超过12倍,意味这家人不吃不喝不消费,需要12年才能买房子,远远超过7倍。而租金与售价比率方面,北京、上海、广州和深圳都超过1:400,均高于国际标准。因此,专家判断房地产存在很大的泡沫。

  但是,这些学者的依据有些值得推敲之处,一方面,学者举的例子只集中在一线城市,范围不够广。根据国家统计局的数据,在2012年,中国城镇居民人均可支配收入是24565元,全国新建商品住宅销售均价5430元每平米,房价收入比是6.63倍,仍未超过7倍这个国际标准。而且,按城镇居民人均可支配收入计算,2012年比1998年增长超过3.5倍;全国新建商品住宅销售均价则由1854元每平米,上涨至5430元每平米,总涨幅只有1.93倍。可以看出,1998年至2012年期间,全国房价涨幅速度远低于全国人均收入的增幅,房地产市场泡沫之说,从何得出?

  另一方面,不能将国际标准,尤其是欧美标准完全套在中国身上。在欧美国家,城市化程度都比较高,普遍超过70%;但中国的城市化水平还比较低级,只有50%出头,在城市化过程中需要消化大量的房子,这种情况下,能否将欧美的标准放在中国身上是值得商榷的。这情况就像一个老年人,如果每天多吃几块肥肉,怕消化不了确实容易出毛病,但一个年轻人如果多吃了几块肥肉、几碗饭,读者觉得他会患上高血压、高血脂和脂肪肝等病吗?

  而且,说房地产有泡沫,一般是说粉丝卖出鱼翅价,大家买不起,所以不买了,这就出现泡沫了;现在的情况是,别说鱼翅价,粉丝都卖出金丝的价格,大家还是一边说贵一边买,这种情况能叫泡沫吗?再加上,按说泡沫那是吹弹可破的,但这个"泡沫论"从2002年讲到现在,尤其是最近三年,推出了号称"史上最严"的房地产调控措施,对这个"泡沫"又捶又打,都没能把它击破,世上有这么硬的泡沫吗?

  此外,即使从经济学角度而言,房价是否存在泡沫也是值得探讨的。因为房价属于资产价格(资产转换成货币的比例,也就是一单位资产可以转换为多少货币),在经济学意义上,没有不含"泡沫"的资产价格,因为这个"泡沫"叫做虚拟价值。什么叫虚拟价值呢?简单来说,就是资产价格不是按形成这个资产需要花多少钱来决定的,而是按照这个资产能挣多少钱来决定的。例如,一亩肥地就比一亩薄地要贵,因同样面积的土地产出效率不同,但读者能说那亩肥地的售价就是泡沫吗?

  因此,如果除去不明真相、人云亦云的民众,有"恋泡沫情结"的人,好心办坏事的学者,喜欢唱空中国房地产市场的国际炒家这些因素不谈,对于这届政府而言,中国房地产还是一个很年轻的市场、在蓬勃发展的市场,"泡沫"暂时还没有出现。但是,高房价的情况确实出现了,而且部分城市还比较严重,因此不少人将高房价等同于泡沫。

  是什么因素导致高房价呢?下一节马上告诉你。

  造成高房价,你也有份!

  应该没有开发商会拒绝高房价的,这就好像妖怪见到有唐僧肉吃而不吃,表示要改吃斋菜,这也太违"妖"性了吧,说出来谁都不会相信。

  在分析造成高房价的原因前,笔者想先问读者以下几个问题:

  (1)如果你手上有房,你愿意房价继续上涨吗?

  (2)就算你现在没有房,将来等你买房后,是否希望楼价逐步上扬?

  (3)在菜市场卖菜的大婶,都希望菜价越来越高,房地产开发商想不想楼价越升越高呢?

  (4)房价高了,地价才能高,卖地的地方政府收入才能高,他们愿不愿意看到楼价涨?

  相信这些问题都很好回答,读者回答完这些问题,估计也就知道了造成高房价的原因了。本来,为了节省大家的时间,笔者也想偷偷懒,所以本节打算不写了,但正当笔者准备动笔写第三节的时候,笔者的出版商气急败坏跑出来了:大哥,这么多留白怎么行啊,编辑很难排版的。实在没话可说,你可以举例子啊。谁让笔者靠卖字为生呢,那就只好勉为其难继续写下去,写个裸奔的段子。

  这个裸奔事件发生在2012年底的北京,当时华远地产董事长任志强预测2013年3月的房价将暴涨,他的这个观点遭到同是从事房地产业的深圳英联不动产董事长郭建波的反对。身材健硕,很有男人气概的郭建波更主动公开约赌任志强说:如果2013年3月北京、上海和广州等一线城市房价上涨,我就在北京长安街裸奔十公里;如果你任总输了,我也不要你裸奔,你公开道歉好了。

  不知道是不是大家都等着看人在北京长安街裸奔英姿的缘故,北京、广州、深圳等一线城市的房价非常"合作",在2013年3月的涨幅都超过了2%。这个时候,不少在北京的民众纷纷走上街头,盼望那个没有穿衣服奔跑的身影。在北京长安街头,无论是白天还是黑夜,都站满了拿着相机准备拍照的民众。

第17节,

.米.花.书.库. http://www.7mihua.com
  这让原本想在黑夜里偷偷跑一圈了事的郭建波彻底无语了,为了不用跑,他想出了个绝招,那就是向北京公安局提出申请:希望批准他履行"在长安街裸奔十公里"的赌约。公安局当然不会批准这种要求,郭建波最后也没有跑成。

  那么,是什么因素让房价继续高升,导致郭建波要裸奔呢?在上届政府执政期间,不少专家、学者会跑出来告诉你以下原因:

  (1)建筑成本上涨;

  (2)经济增长迅速,未来发展潜能大,前景看好;

  (3)城市化发展,人口增加,需求旺盛,住屋需求提高;

  (4)土地稀缺,不会增加,房屋需求却不断增加;

  (5)买房可投资,也可保值,风险也非常低;

  (6)我国房价在国际上看并不贵;

  (7)政府政策扶持;

  以上原因,确实也是导致高房价的因素,但是,这不是决定性因素。实际上,新一届政府对于楼市的干预会越来越少,因为新一届政府希望房地产行业能真正与供求挂钩,进一步市场化、透明化。

  其实楼价跌不下来,道理很简单,就是因为买楼有价值,保值还增值。这种情况在任何一个发达的市场化的经济体中,几乎都是曾经出现过的。

  第一,民众不愿房价跌。随着民众收入提高,财富积累到一定程度后,就会思考如何进一步增加财富。在目前内地金融市场还不够发达、缺少其他投资途径时,投资房地产就成为富裕阶层财富积累的主要手段。其实,即便在金融市场发达的香港,大多民众还是抱着有钱就买"砖头"增值的想法。这种情况下,民众会愿意房价跌吗?

  不但不愿意看到房价跌,已买房的民众甚至还会"霸道"地要求房地产商不许减价,以至于用游行、示威等方式,要求赔偿。另外,最希望房价涨的,都是那些整天喊要房价跌的人,原因很简单,房价跌了,他们就可以低价买房、屯房,之后等房价涨了再卖出去获利。这种低买高卖,鱼与熊掌兼而得之,被很多民众认为是最好不过的事,也认为是可以的事。

  因此,在这个虽然房价高会引起民怨,但是房价跌也会引起民怨的时代,房价是低不到哪里去的。

  第二,房地产商要推高房价。就连在菜市场卖菜的大婶,都希望菜价越来越高,在商言商的房地产开发商想不想楼价越升越高,利润越来越大呢?应该没有开发商会拒绝高房价的,这就好像妖怪见到有唐僧肉吃而不吃,表示要改吃斋菜,这也太违"妖"性了吧,说出来谁都不会信的。

  另一个对房价上涨推波助澜的是商业银行。银行如贷款给实体经济、中小企业,容易带来不良贷款;但借钱给开发商建房子,一方面回报稳定,而且房子还可以作为抵押,另一方面,民众买房要找银行按揭贷款,这又是一笔很大收入,银行何乐而不为呢?

  第三,中央企业抢地推高地价,进而提升了房价。虽然早在三年前国资委就下令要求78家央企退出房地产行业,但是截至2012年底,一共只有不到20家央企通过剥离、转让方式,完成了从房地产市场的退出,在78家央企中占比仅为1/4。不少央企仍然高价买地抢地,近两年来多个地区的"地王"都是由央企夺得。

  央企要抢地,主要是因为央企虽然是国有资产,不过也有"保增长、保利润"的任务。由于不少央企都是制造业,这些年经济不好正面临着困境,因此就要想方设法投资一些能赚钱、尤其是赚钱多的行业。由于房地产业毛利率可以高达50%以上,央企不投资房地产业才怪。

  第四,地方政府想房价升。在中国,国家税收收入3/4归中央,地方政府只有1/4的税收收入。如果仅靠这些税收,地方政府是没有足够的资金来加速经济发展,以此提高官员政绩的。所以,任何能够增加地方政府收入的,自然都会优先考虑。而卖地长期以来都是地方政府获取资金的主要途径。

  早在上世纪八九十年代,地方政府就从土地上打主意,地方政府往往开发出一大块土地,吸引外资前往当地开厂、从事制造业,以收取各项费用、提高收入。随着经济发展,地方政府发现卖地开发房地产更赚钱,而且楼价越高、地价将越高,地方政府卖地收入才越高,才有更多能力大兴土木,加快当地经济发展。所以最近十来年,地方政府的主要收入来源都是土地收入,这种情况下,地方政府就更有动力去提升房价涨幅。

  数据显示,从2003年到2012年间,全国各地土地转让金占地方本级财政收入比例平均达到50%,其中2010年更曾经超过70%,有个别县市甚至有八成的收入都是靠土地转让而来。

  在上述这些因素共同作用下,房地产市场"发了烧"。本届政府有什么新办法,能让房地产市场自己退烧吗?请看看下一节,香港特区政府用过多行政手段干预楼市出现的后遗症后,读者大概就能猜到其可能的选择了。

第18节,"八万五"的起因

  香港"八万五建屋计划"的教训

  由于市场变化很快,政府的行政反应总是慢半拍,因此,过多运用政府的行政力量来干预房地产市场,即使短期内有立竿见影的效果,但长期而言往往跟不上市场变化的脚步,就容易好心办坏事:政府在针对房价升时制定的政策,会变成房价跌时的"毒药";而针对房价跌时制定的政策,又会变成房价涨时的"兴奋剂"。

  香港特区过度行政干预房地产市场的教训,就像病人动手术前要打麻药那样,没有麻药是不行的,但是,如果打了过多的麻药,那就不是麻醉了,而是吸毒,这样将带来更多的后遗症。

  一、"八万五"的起因

  环顾全球,让民众有房子住、让民众承担得起房租,肯定是政府的责任。一米一花一书一库一 http://www_bookbao_com

  但让"居者一定有其屋",让民众低价买楼高价卖楼进行投资、炒作,那肯定不是政府的责任。如果政府连这责任都负担起来,那就是过度使用行政力量干预市场,那么,血的教训就会出现。香港的"八万五建屋计划",不幸就是其中一个血的教训。

  让我们先回到1997年以前,港英政府还在管治香港的时候。随着经济的持续发展,以及港人对香港未来前景信心的上涨,香港房地产市场也随着逐步火热,港人对房地产的追求有增无减;但与此同时,香港的土地供应却没有增加,这意味着楼房供应将出现供不应求的状况,在"僧多粥少"的情况下,导致香港房价屡创新高。

  统计数据显示,在1994年至1997年期间香港平均楼价上涨了68%。由于楼价的持续上涨,导致香港普通工薪阶层难以有足够的财力买房,即使有能力买房的民众,平均都要把月薪的74%用来偿还银行的房贷。而那些不买房了、准备租房住的民众,也因租金连年上升而叫苦连天。

  这时,香港社会舆论普遍认为,房价高涨主要是由于房屋供应不足造成的,因此,舆论要求港英政府增加供应量,抑制房价的升势。

  对此,香港末任港督彭定康以及港英当局官员,也不是没有想过解决楼价持续上扬的问题,口袋里也装有不少多建房子、增加供应的方案。但是,由于建房子从选地块、设计、开始建房到建好房子,起码需要个三四年时间,这些英国人一看这时间,发现房子建好都是1997年之后的事了,他们也就索性不想建了,反正那个时候香港都不归他们管了。

  虽然英国人撒手不管,但1997年7月1日香港特区政府成立,董建华就任首任特区行政长官后,本着英国人没有做到的,中国人能做到;英国人能做到的,中国人能做得更好的态度,以及要解决民众买房难问题,董建华在上任三个月后的首份施政报告上,立马就出台了个要将民众从高房价这"水深火热"中解救出来的施政方案,特区政府也从此迈出了用行政手段干预楼市的第一步:

  (1)每年兴建的公营和私营房屋单位不少于8.5万个(以公营房屋为主导,每年建屋5万个;私人房屋为辅,年建3.5万个);

  (2)希望10年内香港70%的家庭可以自置居所(1997年有约50%的家庭拥有自置居所);

  (3)港人轮候租住公屋(相当于内地的廉租房)的平均时间由6.5年缩短至3年。

  这就是著名的"八万五建屋计划",简称"八万五"。香港特区政府希望用行政力量,以解决民众住房难问题,消除民众的怨气。政策实施初期,一切看起来都是非常美好的,港人美滋滋地盼望几年后都能买上或者租上便宜的房子;特首、特区政府的官员们,也美滋滋地盼望能为民谋幸福。

第19节,香港房价暴跌70%

  二、香港房价暴跌70%

  但是不幸的事情发生了,计划实施过程中,由于突然遭受亚洲金融危机影响,导致香港平均房价在1997年10月19日攀上最高峰后(6170港元每平方英尺),在一年间突然跳水式下滑50%。这一巨变还没有等特区政府、民众反应过来,随着亚洲金融危机的结束,香港房价又突然像坐了过山车,在1999年这一年之间反弹了20%。

  正当大家以为房地产开始复苏,可以松一口气的时候,噩梦其实才刚刚开始。"八万五"时期所兴建的房子开始陆续落成,其中2000年度一年内有85710个住宅单位建成;2001年则有10万个住宅单位建成,远超85000的目标。由于供应量大大超过需求量,加上2003年香港爆发"非典",导致房价再次出现跳水式下跌,在2003年8月24日跌到不仅是"谷底",简直就是大海的底部——香港平均房价由最高峰的6170港元每平方英尺大跌70%至仅1854港元每平方英尺。2米2花2书2库2 www.7mihua.com

  看到楼价跌这么多,这让原本好心帮民众解决住房问题的特首董建华心里那个难受啊,即使笔者不说,大家也明白。因此,董建华决定取消行政主导房市的政策,并在一个公开场合接受记者采访时故意表示,"从九八年就再没有说过八万五这个字眼,那你说还存不存在?"

  虽然特区政府匆匆以"不提及等同不存在"的说法,停止了"八万五"政策。但这种过度动用行政手段干预房地产市场,显然已经对房地产市场、对经济造成非常大的破坏。

  香港大部分民众买楼,都是通过向银行申请按揭购买,而且普遍是向银行借取相当于房价的70%甚至95%按揭来购买物业。此时房价大幅下跌70%,使房地产高峰期买房的市民拥有的资产价值跌到低于负债,成了负资产。这不仅让民众花了数十年才累积得来的财富转眼间化为乌有,而且楼市、股市大跌牵连香港百业衰退,许多已成了"负资产"的港人,由于在这期间失业,或者被大幅降低工资,导致无法供款,房子被银行强行收回拍卖,业主不但要变成"无壳蜗牛",而且失去房子后仍然要还欠银行的债。不少人因一时想不开而自杀,导致了无数的惨剧发生。

  根据香港金融管理局的资料显示,香港负资产问题最严重的时期为2003年6月。当时共有超过10万宗负资产按揭,占所有按揭的22%,涉及金额1650亿港元,按揭金额与抵押的比例为128%。而这些贷款的无抵押部分,则约值360亿港元,意味香港银行单在按揭市场便需承担高达360亿港元的不良贷款风险,也影响了香港金融市场的稳定。

  至此,可能不少读者会出现疑问,香港特区政府不就是自己多建了一些房子,为何会造成如此严重的后果呢?现在事后检讨,香港民众、特区政府都有不少值得汲取教训之处。

  作为香港民众,在房价高升时,埋怨买房难;在房价下跌时,又埋怨导致财富缩水。无论是房价上升还是下跌,民众都把不满情绪直接指向政府,向政府施压,一厢情愿地以为只要政府出手干预房地产市场,就可以解决他们的不满。

  作为特区政府本身,虽然一心为民,但又太过于相信自身的行政力量,认为可以通过控制公营房屋的供应,来调控房价的升跌:在房价跌的时候,削减公营房屋供应,让民众的住屋需求流向房地产市场;而在房价升的时候,就增加公营房屋,以分流房地产市场的住屋需求,从而令房价下跌。

  特区政府这个策略理论上可行,不过由于市场变化很快,政府的行政反应则总是慢半拍,因此过多运用政府的行政力量来干预房地产市场,即使短期内有立竿见影的效果,但长期而言往往跟不上市场变化的脚步,就容易好心办坏事。政府在针对房价升时制定的政策,会变成房价跌时的"毒药";而针对房价跌时制定的政策,又会变成房价涨时的"兴奋剂"。

  因此,香港特区过度行政干预房地产市场的教训,就像病人动手术前要打麻药那样,没有麻药是不行的,但是,如果打了过多的麻药,那就不是麻醉了,而是吸毒,这样将带来更多的后遗症。

第20节,调控调控又调控的十年

  未来房地产政策会"搞促保"

  新一届政府未来5年的房地产政策思路,就是该搞的搞(继续搞房地产调控),该促的促(促推房地产健康发展、走向更市场化),该保的保(多建保障房、廉租房),用三个字概括就是"搞促保"。虽然谐音听起来像"搞粗暴",但实际上政策"温柔"得很,绝对不"粗"也不"暴"。

  一、调控调控又调控的十年

  要解析新一届政府未来的房地产政策思路,应先回顾过去近二十年的房地产政策。

  在上世纪90年代以前,单位有分房、工人有宿舍、农民自己在农村建房,住房的问题大多都给解决了。在住房可以靠政府的模式下,中国的房价并没有多大波动。

  中央开始实施房改政策以后,无论是在政府机构、事业单位还是国有工厂工作,都没有分房和提供宿舍的福利了;与此同时,有钱的民众可以自己买房,面积买大买小,地段买好买坏,楼层买高买低,主要靠自己的财力决定。о米о花о书о库о www.7mihua.com

  这一规定促使了中国房地产市场的真正形成,并开始迅速增长。在民众买房需求的急速增强下,房地产开发商非常高兴,通过向商业银行大举借债,购买大块大块土地发展房地产;银行对此非常兴奋,贷款利息收入可以大量大量增加;地方政府也非常开心,通过卖地有大笔大笔的财政收入。但很快,民众开始非常不爽了,因为炒房现象出现了,房价大步大步往上攀升,他们快要买不起房了。

  接着,在当年的6月5日,中国人民银行公布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件),对贷款行为做出限制,以防止房地产市场过热。这个时候,民众看到中央帮他们"出气",开始爽了;但被断了财路的房地产开发商、商业银行和地方政府却不干了,对这个"121号文件"有很大的不满。

  在开发商、商业银行和地方政府的联合"哭诉"之下,国务院出手安抚了。国务院在8月12日迅速下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文件),当中提及"商品住房价格过高、上涨过快的城市,要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应"、"普通商品住房和经济适用住房供不应求、房价涨幅过大的城市,可以按规定适当调剂增加土地供应量。"

  "18号文件"一句"要切实增加限价商品住房供应"、"可以按规定适当调剂增加土地供应量"的规定,无疑将商品房"黄袍加身"。于是,地方政府竞相卖地,开发商竞相买地建房,带动了整个房产业市场持续火爆,房价一升再升。

  接着,政府又再出台行政政策应对。这次出来的是国土资源部、监察部,两个部门在2004年3月联合发文,要求地方政府提高发展商的拿地门槛,希望从土地供给抑制房地产过热。

  但是,随着民众对房子的需求越来越旺盛,国务院再度出手,在2005年3月出台"国八条",强调要将稳定房价提高到政治高度,建立政府负责制。由于这个行政措施"药力很重",所以房价一度受到控制。但是,从2007年开始,由于国内企业产能过剩,不少制造业企业在商言商以及为求生存,转向投资毛利率高达50%的房地产。在他们疯狂抢地、买地之下,房价再度暴涨。

  中央看到情况不对,随即又出台政策干预市场。2007年9月的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(359号文件),以及人民银行当年通过先后5次加息,从金融层面打压房地产市场上涨过快的势头。

  接着,2008年的一场环球金融海啸,导致中国经济急速下滑,中央只好放宽管制,大印钞票,这让之前受压的房地产发展商"死里逃生"。

  看到这,有些读者不耐烦了:快说重点吧。其实笔者打字打到这,手也有些累了,因此,大家不如都休息5分钟,看看笔者为方便读者阅读而炮制的"2003—2013年中国房地产调控政策一览",休息完后再说。

  2003年:国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业,提出保持房地产业持续健康发展。

  2004年:由于"地王"频出开始调控,国土资源部和监察部发文结束各地"靠关系拿地",提高拿地门槛;10年来首度调升利率及存款准备金,收紧银根。

  2005年:出台"国八条",取消住房贷款利率优惠,提高首付比例等;国务院要求各地政府将稳定住房价格提高到政治高度。

  2006年:再度上调利率;出台"国六条"大幅调控房地产市场;提出"90/70"政策,要求新开工商品房建筑面积90平方米以下的必须达到开发建设总面积的70%以上。

  2007年:六度加息,全年基准利率上升1.62个百分点,从金融层面打压房地产。

  2008年:上半年继续提高利率及存款准备金,然而美国次贷危机蔓延令楼市调控戛然而止。8月起"双率"齐降,年内降息三次;10月出台新政支持房地产,下调契税、首付比例,免征印花税、利率优惠。

  2009年:前半年继续撑楼市,后半年由于房价飙升,楼市调控卷土重来,出台"国四条"抑制投资投机性购房。

  2010年:展开房地产市场历史上最严厉"国十条",限制异地购房、二套房贷标准大幅提高;限制二套房购买,收紧、叫停房地产贷款格式土地调控,限制开发商"囤地",要求央企退出房地产。

  2011年:公布新"国八条",二套房贷首付比例提至60%,贷款利率提至基准利率的1.1倍;试点房产税。

  2012年:购房差别化政策,降低首套房贷利率;启动全国大城市住房信息联网。

  2013年:新"国五条"抑制投机、投资性购房,购房获利须交20%所得税,增加商品房用地供应,加快保障性住房建设。

第21节,新一届政府如何"搞促保"?

  二、新一届政府如何"搞促保"?

  简单总结过去10年来的房市政策,思路主要是调控、调控、再调控;那么,未来的房地产政策思路又是怎样呢?答案很简单,那就是把房地产逐渐推向市场,慢慢由市场主导。

  不知道读者有没有细心观察,李克强总理上任大半年后,对房地产政策唯一一次全面表态,还是在2013年3月27日,全国两会刚结束后的国务院常务会议上,惜字如金地说了三句:"继续搞好房地产市场调控、加快建立房地产稳定健康发展的长效机制、加强保障性安居工程建设。"

  第一点内容:"继续搞好房地产市场调控",我的解读是上一届政府的房地产调控政策不会变,会继续下去。

  第二点内容:"加快建立房地产稳定健康发展的长效机制",我的解读是要房地产"长治久安",单靠行政手段干预是不行的,还要让房地产市场化,以后房地产发展"不再听市长的,而是听市场的"。

  第三点内容:"加强保障性安居工程建设",我的解读是有钱的民众要买房、炒房,依靠市场机制解决;至于底层民众的住房问题,政府会以扩大"保障房"、"廉租房"供应来解决。

  简单而言,在未来5年乃至10年的施政上,房地产政策思路就是该搞的搞(继续搞房地产调控),该促的促(促推房地产健康发展、走向更市场化),该保的保(多建保障房、廉租房),用三个字概括就是"搞促保"。虽然谐音听起来像"搞粗暴",但政策实际上"温柔"得很,绝对不"粗"也不"暴"。

  首先,要继续搞好房地产市场调控,主要是因为:

  1.中央维护国民经济稳定运行的需要。货币政策、财政政策的首要决策依据当然不是房价涨跌,而是国民经济整体运行的稳定状况。然而,调整通胀或者通缩、过冷或者过热的货币或者财政政策,首先就要影响到对信贷依赖最大的房地产业。简单来说,就是中央一旦动用到财政政策或者货币政策,都会给对这些政策非常敏感的房地产业带来影响,所以还是要把房地产调控起来比较好。这样可以在运用财政政策或者货币政策时,将对房地产业的影响减到最小。

  2.中国的城镇住房在一个较长时期内仍处于绝对短缺状态。这就需要维护公共利益的政府政策的保证,把住房资源尽可能地优先配置在最需要的人群中,而不能让那些为卖而买的投机者利用住房市场的短缺牟利。

第22节,

  其次,要促推房地产健康发展、走向更市场化,主要原因包括:

  1.房地产未来20年仍是中国经济与社会发展中的支柱产业,不能再继续出新招加大打压的力度了。一方面,房地产业关联60多个其他产业,是中国经济发展不可或缺的产业;另一方面,中国民众的消费结构正在从以衣食为主向以住行为主升级,不仅要求吃得更饱、穿得更好,而且要求进一步改善住、行条件。社会消费结构的不断升级是一个符合规律的必然趋势。这个进程至少要持续20至30年,这意味着对房地产业的需求至少还有

  20年。

  更明显的是,中国民众的利益诉求,已经从单纯的收入增长渐渐转变为收入增长和私人财富的累积并重。住房就是满足这样的一个利益诉求,它将是绝大部分民众储藏财富的主要方式。www.19zs.com

  2.政府的态度已经越来越明显,对于市场上豪宅、商品房的供应,民众的买楼、炒楼问题,要学欧美国家,主要交由市场解决。而欧美市场解决这些问题的方法,就是实施房产税。因此,中国未来也会继重庆、上海外,在全国更大范围内征收房产税。房产税是资本增值税的一种,只要房价升,房产税就会跟着升。房产税虽然不可以让房价下调,但可以减少市场上的"炒房"者。更重要的是,房产税是对购房者个人消费权利的尊重,赋予了购房者个人选择权。购房者可完全依据自身财力的情况,去购置合适类型的房产。这就是市场调控房地产的力量。

  最后,要加强保障性安居工程建设,主要理由是:正如上文已经说到,作为一个政府,解决民生(住房)是其责任,协助投资(炒楼)则不是其责任。中央现在、未来关心的是保障房、廉租房的供应,以让底层民众有房住,减少社会怨气。在过去5年,全国开工建设保障房达2300多套,同时又计划至2015年建成3600万户保障房,以保障真正有住房需求的民众。

  此外,政府未来的房地产政策思路还有一手妙招。为了预防房地产业以及关联的60多个其他产业在调控下重蹈2008年环球金融海啸时快速衰退的覆辙,中央政府决定今后5年再改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000万户以上,其中2013年改造304万户。

  这招妙就妙在,首先棚户区改造可以促进投资增长,推动经济发展。未来每年维持200万至300万户的棚户区改造,可以拉动投资额3000亿元左右;由于投资是拉动经济发展的三驾马车之一,投资增长了,意味着经济也会随之发展。

  此外,棚户区改造还可以增加就业、拉动消费。1000万户棚户区改造项目,跟房地产开发一样,可拉动关联的建材、家电等60多个其他产业的发展,不但可以扩大就业,增加民众的收入,同时也能促进消费;与此同时,棚户区改造也可成为水泥、平板玻璃等产能过剩行业的"救星",以及帮助这些产业转型、

  发展。

第23节,

Ж米Ж花Ж书Ж库Ж www.7mihua.com
  买房?买房!

  大家经常挂在嘴边的那句"买房少等1年,人生少奋斗10年",这道理古今都是相通的。大家买房时眼睛都贼亮贼亮的,哪些房该买哪些房不该买早都一目了然了。只要不跑到最穷的埃塞俄比亚、尼日尔等国买房、屯地与非洲土著做邻居,或者去索马里投资房产,准备一睹海盗的风采,就都不算是"钱多、人傻"。

  这一节主要是讲读者该如何进行投资的问题。房地产业未来20年仍将是国家的支柱产业,在中国城市化迅速发展的过程中,房价长期趋势是向上而非向下的。如果这个时候有钱不买房,尤其是买二、三线甚至四线的房子,很容易错失投资时机。

  即使是在笔者所身处的香港,虽然已经高度城市化了,但房价仍然升多跌少,买"砖头(房子)好过买金"、"砖头在手一世无忧",都已经成了传统投资智慧。

  当然,说到买房子,外国人会觉得我们中国人太喜欢买房子了,从古到今,只要有钱,大多数都是先买房、买地,之后等升值。地多的,升了值,就成为地主了;没地的,或者地少了,那就成为底层。而在当今社会,大家经常挂在嘴边的那句"买房少等1年,人生少奋斗10年",这道理古今都是相通的。

  对于买房投资这块,笔者这里就不准备多说了,读者只要有足够的资金,无论是买房自住或者投资,都是很好的积累财富的方式。至于如何买到好的、值得投资的房子,笔者也不准备多作介绍了,因为大家买房时眼睛都贼亮贼亮的,哪些房该买哪些房不该买早都一目了然了。只要不跑到最穷的埃塞俄比亚、尼日尔等国买房、屯地与非洲土著做邻居,或者去索马里投资房产,准备一睹海盗的风采,就都不算是"钱多、人傻"。

  笔者在这想重点介绍如何投资房地产股。要买房地产股,首先要了解这家房地产上市公司的情况,作为普通股民,考察上市公司有"三部曲"。

  首先,要了解上市公司的销售情况。就算上市公司在业绩会上把自己夸上天,读者也要自己亲身观察下该公司的实际销售情况。最佳办法就是深入买楼现场,到该公司的售楼处去跟售楼代表谈谈,看看楼房的品质,从而对该公司的楼房销量如何有一个总的概念。像这种亲自前往各地售楼中心考察,关注一下楼房的开发进度、销售进度,也是不少专业投资人士经常用来深入了解房地产行业的调研方式。

第24节,

  其次,要与公司直接交流。要了解上市公司运作的方式,比较简单的方法是直接与上市公司沟通。普通股民也可以跟上市公司的投资者关系部门多作沟通,股民通过直接与这些部门交流了解上市公司情况。

  最后,读者要多了解相关信息。多接触网站新闻、报纸等媒体有关楼市的最新数据,以了解房地产的发展趋势。与此同时,也要多关心国家政策、时事财经,具备新闻触觉,因为房地产业的发展趋势也深受各种因素影响。

  有了上述的准备后,可以开始挑选股票了。如果读者投资偏好风险小的、保守型的股票,那么可以选择大中型的国企地产公司,也就是排在地产板块前几位,有央企、国企背景或者业绩好、实力强的一、二线龙头股。为什么要选择他们?那是由于这些公司的业绩稳定性强,股价波动性相对较小,加上市场份额大且具备相当的护城河,因此具备相当的竞争力,值得长线持有。

  看到这,可能有读者会说,沪深两股市大概有150多只个股是房地产概念的,如果自己要每只股票都找来看是否业绩好、实力强,如果有这时间、精力,那还买你的书看干什么?

  就猜到有些读者会这样想,笔者已经整理好了部分股份,具体如下:万科A、保利地产、招商地产、金地集团、华侨城、阳光城、中南建设和荣盛发展等这些一、二线龙头,都是很值得长线投资的。

  至于一些追求高风险高回报的读者,那就可以关注中小市值的地产公司,也就是地产板块那些排在中间或者后面,没有央企、国企背景的地产公司。购买这些公司的股票好处在于当房地产市场回升时,此类公司业绩弹性大,股价上涨也很显著,但是,风险在于这类公司业绩波动性较大,股价升得快跌得也快。如果读者心脏功能还不错,资金也足够,这些股票可以考虑。由于这些个股实在太多,笔者就不一一列举了。

  另外,上节说到,中央要进一步加快保障房建设,中长期而言有3类板块受惠:一是钢铁、木材、水泥、玻璃以及其他类型建材产品;二是家电家具类;三是保障房建设将拉动对工程机械、混凝土机械的需求,这类股票也是比较好的投资对象。

  而国务院在2013年7月中旬颁布的《关于加快棚户区改造工作的意见》,表示五年内要棚改1000万户。虽然"棚改"政策的利好,要传导、显示到上市公司的业绩上面,需要比较长的时间,但先知先觉的读者可以抢先投资相关的板块。除了房地产板块外,棚户改造还会牵涉到公用事业如电力、燃气等板块,以及消费板块如家电家具类的股份。这两类板块将出现不少投资机会,读者可别错过。

  如果看到这里,读者都觉得没有收获,尤其是钱包没收获的话,那笔者就真的服了你了。继续往下看吧,因为下一章笔者准备探讨股市,会更加精彩。
为更好的阅读体验,本站章节内容基于百度转码进行转码展示,如有问题请您到源站阅读, 转码声明



本站所有小说为转载作品,所有章节均由网友上传,转载至本站只是为了宣传本书让更多读者欣赏。

Copyright © 2018 耽美小说网 All Rights Reserved.